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Mieter-Solvenz-Prüfung

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Zur Fortgeltung alter, vor dem 1.9.2001 vereinbarter Kündigungsfristen

BGH, Urteil vom 07.02.2007, AZ: VIII ZR 145/06

Am 1.9.2001 trat die Mietrechtsreform mit weit reichenden Folgen in Kraft. So wollte der Gesetzgeber unter anderem erreichen, dass jeder Mieter sein Mietverhältnis binnen einer Frist von drei Monaten beenden kann. Aufgrund einer peinlichen Formulierungspanne des Gesetzgebers galt jedoch nach der Rechtsprechung in vielen Mietverträgen die alte Kündigungsfrist weiter, wonach die Ausgangsfrist von drei Monaten sich nach fünf, acht und zehn Jahren um jeweils drei Monate verlängerte. Nachdem auch der Bundesgerichtshof dem Gesetzgeber diesen Fehler "schwarz auf weiß" mit deutlichen Worten ins Stammbuch schrieb (vgl. recht unterhaltsam: BGH, Urteil vom 18.6.2003, AZ: VIII ZR 240/02, dort unter II. 3. c.; veröffentlicht u. a. auch in: DWW 2003, 226), wurde das Überleitungsgesetz mit Wirkung zum 1.6.2005 geändert. Erst ab diesem Zeitpunkt gilt allgemein eine Kündigungsfrist von drei Monaten für den Mieter.

Vorliegend hatte sich der Bundesgerichtshof nun mit der Frage zu beschäftigen, ob ein Beitritt eines weiteren Mieters zu einen Mietvertrag zu einem Zeitpunkt nach der Mietrechtsreform, der aber ursprünglich vor der Mietrechtsform geschlossen wurde, dazu führt, dass das "neue" Mietrecht Anwendung findet und sich die Kündigungsfrist (nur) auf drei Monate beläuft. Es ergab sich also folgende zeitliche Abfolge:

  • 1991: Mietvertrag mit einer konkreten Regelung zu den Kündigungsfristen
  • 1.9.2001: Mietrechtsreform
  • Juni 2002: Beitritt eines weiteren Mieters zum Vertrag
  • Dezember 2003: Kündigung der Mieter
  • (1.6.2005: Inkrafttreten des geänderten Überleitungsgesetzes)

Der BGH gab dem Vermieter recht, der noch offene Mieten eingeklagt hatte, weil er der Auffassung war, dass das Mietverhältnis nur mit einer längeren Kündigungsfrist beendet worden war. Demnach gilt auch in dieser Konstellation, dass die wirksam vor der Mietrechtsreform im Mietvertrag vereinbarten Kündigungsfristen weiter galten und zwar bis zum 1.6.2005. Daran habe auch der Beitritt eines weiteren Mieters nach dem 1.9.2001 nichts geändert.

Die Entscheidung des BGH betrifft einen Einzelfall. Solche Fälle werden aufgrund schlichten Zeitablaufs nicht mehr zur Entscheidung durch die Gerichte anstehen. Seit dem 1.6.2005 gilt unstreitig eine Kündigungsfrist von nur drei Monaten für die Mieter, gleich wie lange das Mietverhältnis schon besteht.

 


 

Weitere Fundstellen u. a.:

  • Volltext des Urteils auf der Homepage des BGH
  • NZM 2007, 327
  • DWW 2007, 200
  • ZMR 2007, 358
  • WuM 2007, 202

 

Amtlicher Leitsatz:

"Haben die Beteiligten nach dem 31. August 2001 den Beitritt eines weiteren Mieters zu einem im Übrigen unverändert fortbestehenden Wohnraummietvertrag vereinbart, wirkt eine vor Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes 2001 wirksam formularvertraglich vereinbarte Regelung der Kündigungsfristen auch gegenüber dem Beitretenden, wenn die Kündigung vor dem 1. Juni 2005 zugegangen ist."

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