Altes Mietrecht gilt bei unwirksamer Kombination von Mietvorauszahlungs- und Aufrechnungsverbotsklausel weiter

BGH, Urteil vom 4.02.2009, AZ: VIII ZR 66/08

Bis August 2001 - also bis zum Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes zum 1.09.2001 - gab es in § 551 BGB Abs. 1 a. F. (alte Fassung) die gesetzliche Regelung, dass die Miete am Ende eines jeden Monats vom Mieter zu bezahlen sei. Aus diesem Grunde fand sich in den meisten Mietverträgen eine sog. "Vorauszahlungsklausel", nach der der Mieter die Miete monatlich im Voraus zu zahlen hatte. Gleichzeitig gab es jedoch in einigen Mietverträgen auch die Regelung, dass der Miete entweder gar nicht oder nur teilweise mit der Miete aufrechnen dürfe, bspw. wegen einer vorgenommenen Mietminderung ("Aufrechnungsverbot"). Eine solche Klauselkombination hatte der BGH schon vor vielen Jahren für unzulässig erachtet mit der Folge, dass beide Klauseln nicht galten und der Mieter die Miete am Ende eines Monats zahlen durfte.

Seit dem 1.09.2001 ist nun in § 556 b Abs. 1 BGB eine Vorauszahlungspflicht des Mieters gesetzlich geregelt. Hiernach muss der Mieter die Miete bis spätestens zum dritten Werktag eines jeden Monats an den Vermieter zahlen. In dem vom BGH jetzt entschiedenen Fall war nun die Frage zu klären, ob diese gesetzliche Regelung auch auf "Altverträge" anzuwenden ist, die vor diesem Stichtag abgeschlossen wurden und deren Vorauszahlungsklausel unwirksam ist. Hiervon hing im konkreten Fall die Frage ab, ob das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzuges fristlos gekündigt werden konnte.

Der BGH hat entschieden, dass für solche Altmietverträge auch weiterhin das alte Mietrecht in Form des § 551 BGB a. F. Anwendung finde. Dies werde durch Art. 229 § 3 Abs. 1 Nr. 7 EGBGB (Einführungsgesetz zum BGB) angeordnet.

Weitere Fundstellen u. a.:

• Volltext des Urteils auf der Homepage des BGH
• NZM 2009, 315

Amtlicher Leitsatz:

"An die Stelle der formularmäßig vereinbarten Mietvorauszahlungsklausel eines am 1. September 2001 bereits bestehenden Mietvertrages, die wegen einer unzulässigen Beschränkung des Mietminderungsrechts unwirksam ist, ist – auch für die Zeit nach dem 1. Januar 2003 – die Fälligkeitsbestimmung des § 551 BGB aF getreten."