Formularmäßiger Alt-Mietvertrag mit Verlängerungsklausel über jeweils 5 Jahre ist wirksam

BGH, Urteil vom 23.06.2010, AZ: VIII ZR 230/09

Wohnraummietverträge, die bis zum 1.9.2001 abgeschlossen wurden (Zeitpunkt des Inkrafttretens der Mietrechtsreform), durften aufgrund der damals geltenden Gesetzeslage als befristete Mietverträge mit Verlängerungsklausel vereinbart werden. Demnach wurde zunächst eine feste Laufzeit des Mietvertrages vorgesehen, bspw. 5 Jahre, und danach sollte sich das Mietverhältnis um eine weitere feste Laufzeit verlängern, sofern nicht einer der Vertragspartner dieser Verlängerung widersprach bzw. das Mietverhältnis zum Ablauf der Befristung kündigte.

Nach der neuen Gesetzeslage, die seit dem 1.09.2001 gilt, sind solche Befristungen mit Verlängerungsklausel im Wohnraummietrecht unzulässig. Der BGH hat jedoch bereits mehrfach festgestellt, dass sich solche Alt-Mietverträge nach dem bis zum 30.08.2001 geltenden Mietrecht richteten und damit nach wie vor wirksam seien (vgl. bspw. BGH, Urteil vom 11.07.2007, AZ: VIII ZR 230/06, BGH, Urteil vom 12.03.2008, AZ: VIII ZR 71/07; BGH, Beschluss vom 27.05.2008, AZ: VIII ZR 249/07).

Vorliegend wurde 1999 ein auf fünf Jahre befristeter Formularmietvertrag geschlossen, der sich in Ermangelung einer Kündigung sodann jeweils um weitere fünf Jahre verlängern sollte. Hiernach verlängerte sich das Mietverhältnis im Jahr 2004 zunächst bis zum Jahr 2009. Der Mieter kündigte jedoch im Jahr 2008 das Mietverhältnis und vertrat dabei die Auffassung, dass ihn die 5-jährige Verlängerungsklausel i. S. v. § 307 BGB unangemessen benachteilige und damit unwirksam sei. Er könne folglich jederzeit unter Einhaltung der gesetzlichen Frist auch vor Ablauf des Zeitmietvertrages kündigen.

Der BGH hat nun festgestellt, dass der Alt-Mietvertrag nach wie vor wirksam sei. Insbesondere benachteilige die 5-jährige Verlängerungsklausel den Mieter auch nicht unangemessen. Der Gesetzgeber habe bis zum 30.8.2001 solche Mietverträge für wirksam erachtet und auch langjährige Bindungen des Mieters für zulässig erachtet. Erst nach der Mietrechtsreform sei der Grundsatz der größeren Mobilität zugunsten des Mieters stärker in den Vordergrund gerückt. Dies könnte aber nur bei Mietverträgen berücksichtigt werden, die nach dem 1.09.2001 abgeschlossen worden sind. Das Gericht verurteilte daher den Mieter nun zur Zahlung der Mieten bis zum Ende der Mietzeit.

 


 

Weitere Fundstellen u. a.:

 

Amtlicher Leitsatz:

"In einem vor Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes abgeschlossenen, auf ursprünglich fünf Jahre befristeten Mietvertrag hält eine formularmäßige Verlängerungsklausel folgenden Inhalts der Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1, Abs. 2 BGB stand: "Wird das Mietverhältnis nicht auf den als Endtermin vorgesehenen Tag unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist gekündigt, so verlängert es sich jedes Mal um 5 Jahre.""