BGH erschwert Kostenumlage bei Modernisierungen 

BGH, Urteil vom 17.12.2008, AZ: VIII ZR 41/08 (VIII ZR 84/08)

Vermieter haben die Möglichkeit, aufgewendete Modernisierungskosten in Höhe von 11 % auf die jährliche Miete umzulegen. Allerdings steckt der Teufel im Detail: Vorliegend stritten die Parteien nämlich darum, ob der Vermieter auch die Kosten auf den Mieter umlegen könne, wenn zwei Wasseruhren (statt nur einer) eingebaut werden müssen und ob der Vermieter sämtliche hierfür aufgewendeten Montagekosten umlegen darf.

Der Bundesgerichtshof weist nun in einer Entscheidung darauf hin, dass jedenfalls unnötige Kosten nicht auf den Mieter umgelegt werden dürfen. Dies betraf in dieser Entscheidung einen Teil der Montagekosten. Zum Einbau der Wasserzähler hatten die Handwerker des Vermieters ohne dessen Wissen u. a. eine Arbeitsplatte der Mieter in der Küche demontieren lassen. Hierdurch sollte die Arbeit erleichtert und die Platte geschützt werden. Ausreichend wäre jedoch - wie ein Sachverständiger in dem Prozess feststellte - der Ausbau eines Unterschrankes und des Geschirrspülers sowie der Abschlussleiste der Arbeitsplatte gewesen, um die Wasserzähler einzubauen. Insofern kürzte das Gericht die geltend gemachten Kosten des Vermieters. Von den tatsächlich aufgewendeten Kosten seien nur solche ansatzfähig, die notwendig sind. Unnötige, unzweckmäßige oder überhöhte Aufwendungen könnten hingegen nicht aufgewendet werden.

Als umlagefähig deklarierte der BGH immerhin die Kosten für 12 abgeschlagene Fliesen und deren Montage, da die Beseitigung erforderlich war, um den Schacht für die Wasserleitungen zu erreichen. Auch seien die Kosten für zwei Wasseruhren umlagefähig, weil die Wohnung mittels zweier Steigleitungen in Küche und Bad versorgt wurde.

Ob der Einbau von Wasseruhren generell eine Modernisierung im Sinne von § 559 Abs. 1 Alt. 3 BGB ist oder nicht, ließ der BGH offen. Eine Modernisierung liege nämlich nicht nur dann vor, wenn durch die bauliche Maßnahme "nachhaltig Einsparungen von Energie oder Wasser bewirkt werden", sondern auch, wenn der Mieter "andere bauliche Maßnahmen aufgrund von Umständen durchgeführt hat, die er nicht zu vertreten hat" (§ 559 Abs. 1 Alt. 4 BGB). So lag es hier: Aufgrund der Hamburgischen Bauordnung war der Vermieter schlicht verpflichtet, Wasserzähler in jede seiner Wohnungen einzubauen.

Generell ist für Vermieter ärgerlich, dass mit dieser Entscheidung die energetische Sanierung weiter erschwert wird. Zukünftig müssen sie nun auch jeden einzelnen Arbeitsschritt der Handwerker daraufhin überprüfen, ob er notwendig und zweckmäßig ist. Die ohnehin in der Praxis schon komplizierte und aufwendige Umlage von Modernisierungskosten wird damit noch schwieriger. Dies steht im krassen Widerspruch zu den politischen Bestrebungen, die energetische Gebäudesanierung weiter voranzutreiben. Hier ist die Politik dringend gefordet, eine praxisgerechte Möglichkeit für Vermieter zu schaffen, Modernisierungskosten ohne aufwendige Verfahren umzulegen.

 


 

Weitere Fundstellen u. a.:

 

Amtlicher Leitsatz:

"Der Vermieter kann die Miete bei einer Modernisierung der Wohnung gemäß § 559 Abs. 1 BGB nur insoweit erhöhen, als die von ihm aufgewendeten Kosten hierfür notwendig waren. Unnötige, unzweckmäßige oder ansonsten überhöhte Modernisierungsaufwendungen hat der Mieter nicht zu tragen."