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Mieter-Solvenz-Prüfung

Mieter-Solvenz-Pruefung

Wer neue Mieter sucht, sollte kein finanzielles Risiko eingehen.

 

 

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Fehlende ordnungsgemäße Ankündigung der Modernisierung verschiebt Mieterhöhung um 6 Monate

BGH: Fällt die Mieterhöhung nach einer Modernisierungsmaßnahme um 10 % höher aus als angekündigt, verschiebt sich der Zeitpunkt der Mieterhöhung insgesamt um sechs Monate und nicht nur in Bezug auf den Betrag, der die 10 %-Grenze überschreitet.

Der Fall:
Der Vermieter kündigte Modernisierungsmaßnahmen an und bezifferte die nach Durchführung der Arbeiten beabsichtigte Mieterhöhung. Nach Abschluss der Arbeiten errechnete sich jedoch eine Mieterhöhung, die mehr als 10 % höher ausfiel als angekündigt. Der Mieter verweigerte daraufhin die Zahlung der Modernisierungsmieterhöhung.

Das Problem:
Modernisierungsmaßnahmen sind vom Vermieter nach § 555c BGB anzukündigen. Danach muss er vor Beginn der Arbeiten u. a. den Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung mitteilen. Der Mieter schuldet dann die Mieterhöhung grundsätzlich mit Beginn des dritten Monats nach dem Zugang der Mieterhöhungserklärung, die er nach Abschluss der Arbeiten vom Vermieter erhält. Diese Frist verlängert sich jedoch um sechs Monate, wenn die tatsächliche Mieterhöhung die angekündigte um mehr als 10 % übersteigt. Der Vermieter argumentierte nun, dass die Mieterhöhung nicht insgesamt erst sechs Monate später wirksam werde, sondern dies nur für den Teil der Mieterhöhung gelte, der diese Grenze überschreite.

Das Urteil:
Der BGH stellte mit dem Beschluss klar, dass eine "gestaffelte" Mieterhöhung nicht in Betracht komme, sondern sich die Mieterhöhung insgesamt um sechs Monate verschiebe. Die gesetzliche Regelung unterscheide nicht danach, ob eine Modernisierungsankündigung ganz unterblieben sei, nicht den gesetzlichen Anforderungen genüge oder ob die spätere tatsächliche Mieterhöhung die angekündigte um mehr als zehn Prozent übersteige. Daraus sei die Schlussfolgerung zu ziehen, dass in allen vom Gesetz genannten Fällen die Wirksamkeit der gesamten Mieterhöhung um sechs Monate hinausgeschoben sei.

Das sagt Haus & Grund Bonn/Rhein-Sieg dazu:
Eine Modernisierungsmaßnahme muss gegenüber dem Mieter mindestens drei Monate vorher ordnungsgemäß im Sinne von § 555c BGB angekündigt werden. Dieses Ankündigungsschreiben gehört zu den mietrechtlich anspruchsvollsten Schreiben. Mitglieder von Haus & Grund sollten daher unbedingt Hilfe Ihres Ortsvereins in Anspruch nehmen, bevor Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt werden.


BGH, Beschluss vom 6.10.2015, AZ: VIII ZR 76/15

Fundstelle:
Beschluss im Wortlaut auf der Homepage des BGH

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