Keine duldungspflichtige Modernisierung, wenn Charakter der Mietsache grundlegend verändert wird

Weitreichende Maßnahmen wie Veränderung des Grundrisses und Neuanlage einer Terrasse und Abriss einer Veranda gehen über zulässige Modernisierung hinaus

Der Fall:
Der Vermieter beabsichtigte, umfangreiche bauliche Maßnahmen durchzuführen, auf deren Duldung er den Mieter in Anspruch nahm. Die geplanten Maßnahmen sollten im Wesentlichen die Anbringung einer Wärmedämmung an der Fassade, am Dach und an der Bodenplatte, den Austausch der Fenster und Türen, den Einbau leistungsfähiger Elektrostränge im Bereich des Schornsteins, die Verlegung von Leitungen unter Putz, die Veränderung des Zuschnitts der Wohnräume und des Bads, die Entfernung der vorhandenen Heizung und den Einbau einer neuen Gasetagenheizung, den Ausbau der vorhandenen Sanitärobjekte im Bad und den Einbau einer neuen Badewanne und einer neuen Dusche, eine neue Verfliesung des Bodens und die Herstellung von Anschlüssen für eine Spülmaschine beziehungsweise eine Waschmaschine, die Errichtung eines Wintergartens mit Durchbruch zur neu entstehenden Wohnküche, die Entfernung der Drempelwände, den Ausbau des Spitzbodens über dem Obergeschoss, die Herstellung einer Terrasse, die Herausnahme des Bodens im Hauswirtschaftsraum, die Tieferlegung des Bodenniveaus, die Einbringung einer neuen Treppe sowie Instandsetzungsmaßnahmen an den Fenstern, der Klingel- und Schließanlage, den Innentüren, an den Kaltwasserleitungen, der Treppe zum Obergeschoss und an dem Abwasseranschluss umfassen. Die Kaltmiete sollte sich infolge der Maßnahmen von 463,62 € auf 2.149,99 € monatlich erhöhen.

Das Problem:
Mieter haben Modernisierungsmaßnahmen nach § 555b BGB grundsätzlich zu dulden. Der Vermieter machte geltend, es handele sich um Gebrauchs- und Wohnwertverbesserungen. Hiergegen wandte der Mieter ein, dass faktisch eine völlig neue Mietsache entstehen würde, was er nicht zu dulden habe.

Das Urteil:
Der Bundesgerichtshof (BGH) vertritt die Auffassung, dass es sich nicht um Modernisierungsmaßnahmen nach § 555b BGB handele, die nach § 555d BGB vom Mieter zu dulden wären. Eine solche zeichne sich dadurch aus, dass sie einerseits über die bloße Erhaltung des bisherigen Zustands (vgl. § 555a BGB) hinausgehe, andererseits aber die Mietsache nicht so verändere, dass etwas Neues entstehe. Die auf neuneinhalb eng beschriebenen Seiten aufgeführten "Modernisierungsmaßnahmen" seien so weitreichend, dass ihre Durchführung den Charakter der Mietsache grundlegend verändern würden. Sie beschränkten sich nicht auf eine Verbesserung des vorhandenen Bestands, sondern sollen ausweislich der Baubeschreibung unter anderem dazu führen, dass das Reihenhaus unter Veränderung seines Grundrisses weitere Räume (Ausbau des Spitzbodens; Wintergarten) und einen anderen Zuschnitt der Wohnräume und des Bads erhalte. Außerdem sollen eine Terrasse angelegt und der Anbau an der Gartenseite des Hauses (Veranda) abgerissen werden. Bei solch weitreichenden Maßnahmen könne nach der Verkehrsanschauung nicht entfernt mehr von einer bloßen Verbesserung der Mietsache im Sinne einer nachhaltigen Erhöhung des Wohnwerts der Mietsache (§ 555b Nr. 4 BGB) oder einer dauerhaften Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse (§ 555b Nr. 5 BGB) gesprochen werden.

Das sagt Haus & Grund Bonn/Rhein-Sieg dazu:
Der Vermieter ist in diesem Einzelfall erkennbar über das Ziel hinausgeschossen. Eine weitergehende grundsätzliche Bedeutung hat der vorliegende Beschluss des BGH jedoch nicht.

BGH, Beschluss vom 21.11.2017, AZ: VIII ZR 28/17

Amtlicher Leitsatz:
"Vom Mieter zu duldende Modernisierungsmaßnahmen im Sinne von § 555b Nr. 4 oder Nr. 5 BGB liegen nicht vor, wenn die beabsichtigten Maßnahmen (hier: Hinzufügung neuer Räume [Wintergarten; Ausbau des Spitzbodens] unter Veränderung des Grundrisses; veränderter Zuschnitt der Wohnräume und des Bads; Anlegung einer Terrasse; Abriss einer Veranda) so weitreichend sind, dass ihre Durchführung den Charakter der Mietsache grundlegend verändern würde (im Anschluss an Senatsurteil vom 23. Februar 1972 - VIII ZR 91/70, NJW 1972, 723 unter II 3 [zu § 541a Abs. 2 BGB aF])."