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Mieter-Solvenz-Prüfung

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Saldoklage des Vermieters zulässig

Für Begründetheit der Klage kann aber detaillierter Vortrag zur Verrechnungsreihenfolge notwendig sein

Der Fall:
Die Vermieterin klagte Forderungen aus dem Mietvertrag ein, die sie auf ein fortgeschriebenes (tabellarisches) Mietkonto stützt, in das sie Mietforderungen, Mahngebühren sowie Mietminderungen, Zahlungen und Gutschriften eingestellt hat.
Das Amtsgericht hat die Mieterin nur zur Zahlung von 744,91 € nebst Zinsen verurteilt und die weitergehende Klage abgewiesen. Das Landgericht hat die Klage insgesamt abgewiesen.

Das Problem:
Das Landgericht störte sich daran, dass die Klage auf einem fortgeschriebenen Mieterkonto basiere ("Saldoklage"). Daher sei der geltend gemachte Gegenstand des prozessualen Anspruchs entgegen § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO nicht hinreichend bestimmt. Dem Saldo der Vermieterin lägen keine gleichartigen Forderungen zugrunde; vielmehr seien in das hier vorgelegte Mieterkonto Bruttomieten (Grundmiete zuzüglich Nebenkosten), Mahngebühren, externe Mahngebühren, vorgerichtliche Anwaltskosten, Zahlungseingänge, Gutschriften betreffend Heiz- und Betriebskosten sowie Gutschriften im Hinblick auf eine Mietminderung ein-gestellt worden. Stelle der Vermieter derartige Posten allesamt in das Mieterkonto ein und verrechne diese ohne jede Differenzierung miteinander, so dass sich jeweils nur ein aktueller Saldo ergebe, sei der Streitgegenstand nicht hinreichend bestimmt. Es sei nicht erkennbar, welche der aufgeführten Forderungen in welcher Höhe streitgegenständlich seien. Auch sei unklar, ob in dem Saldo erfasste Betriebskostenvorauszahlungen wegen des Verstreichens der Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB überhaupt noch hätten geltend gemacht werden können. Auch der pauschale Vortrag der Vermieterin, Zahlungen und Gutschriften seien mit den ältesten bestehenden Mietrückständen verrechnet worden, habe keinen Aussagegehalt, da § 366 Abs. 2 BGB nur im rechtlichen Sinne vorgebe, wie der Gläubiger zu verrechnen habe. Dies entbinde diesen jedoch nicht von dem Vortrag, was er tatsächlich worauf verrechnet habe und welche Ansprüche danach noch Teil der Klage seien. Erst aufgrund dieses Vortrags könne das Gericht prüfen, ob die Anforderungen des § 366 Abs. 2 BGB beachtet worden seien.

Das Urteil:
Diesen strengen Klageanforderungen folgte der BGH nicht. Die Klage sei entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts insbesondere zulässig. Der Gegenstand des erhobenen Anspruchs, sei hinreichend bestimmt im Sinne des § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO. In dem zuletzt (in der Berufungsinstanz) von der Vermieterin vorgelegten, manuell erstellten Mietkontoauszug seien die gewährten Minderungsbeträge jeweils den betreffenden Monaten zugeordnet worden. Im Übrigen habe sich die Vermieterin auf eine Verrechnung nach § 366 Abs. 2 BGB berufen und zusätzlich ausgeführt, dass Mietzahlungen in den einzelnen streitgegenständlichen Monaten zunächst auf die geschuldeten Vorauszahlungen und im Übrigen auf die geschuldete Grundmiete verrechnet worden sind. Die Zusammensetzung der von ihr begehrten Miete (Nettomiete und Vorauszahlungen) hat die Klägerin gleichfalls mitgeteilt. Dieser vorstehend zusammengefasste Vortrag der Vermieterin sei jedenfalls ausreichend, um den Klagegegenstand im vorliegenden Verfahren im Sinne des § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO hinreichend zu bestimmen. So komme es maßgeblich darauf an, ob sich aus der Mietkontoaufstellung unter Heranziehung der ergänzenden Angaben der Klägerin zur Höhe der Nettomiete und der Betriebskostenvorauszahlung sowie Heranziehung der Verrechnungsgrundsätze des § 366 Abs. 2 BGB, auf den sich die Vermieterin ausdrücklich berufen habe, eine Zuordnung von Gutschriften und Zahlungen auf die im Mietkonto aufgeführten Forderungen vornehmen lasse, was das Gericht im Rahmen der Prüfung der Sachurteilsvoraussetzungen von Amts wegen zu beachten habe. Gehe es um die Verrechnung von dem Mieter erteilten Gutschriften, komme eine entsprechende Anwendung des § 366 Abs. 2 BGB in Betracht; ebenso, wenn erfolgte Zahlungen des Mieters oder ihm erteilte Gutschriften nicht ausreichen, um die jeweils geschuldete Bruttomiete zu tilgen oder es um die Verrechnung unzureichender Zahlungen des Mieters aus verschiedenen Zeiträumen gehe. Würden in einem Mietkonto neben der Grundmiete auch Nebenkostenvorauszahlungen eingestellt, so bringe der Vermieter damit bei Fehlen weiterer Erklärungen zum Ausdruck, dass er diese Ansprüche (und nicht Nachforderungen aus Abrechnungen) zum Gegenstand seiner Klage mache.

Das sagt Haus & Grund Bonn/Rhein-Sieg dazu:
Dieses BGH-Urteil verhilft Saldoklagen prozessual gesehen zu ihrer Zulässigkeit. Ob die Klage aber begründet ist, bedarf wohl auch weiterhin eines entsprechenden Vortrags zu Verrechnungen von Teilzahlungen etc. So wäre es auf Ebene der Begründetheit bspw. von Bedeutung, wenn die gebotene Auslegung des Klageantrags ergeben würde, dass Nebenkostenvorauszahlungen für bereits abgelaufene Abrechnungsperioden noch Gegenstand der Klage sind und Abrechnungsreife eingetreten ist; dann wäre die Klage insoweit als unbegründet (aber nicht als unzulässig) abzuweisen.


BGH, Urteil vom 5.12.2018, AZ: VIII ZR 194/17

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