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WEG darf einheitlichen Einbau und Wartung von Rauchwarnmeldern beschließen

Einbau "aus einer Hand" gewährleistet mehr Sicherheit

Der Fall:
Die Parteien sind Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft in Nordrhein-Westfalen. Im Hinblick auf die nach § 49 Abs. 7 der Bauordnung für das Land Nordrhein-Westfalen (BauO NRW) bestehende Pflicht zur Nachrüstung vorhandener Wohnungen mit Rauchwarnmeldern beschlossen die Wohnungseigentümer 2015 die Installation sowie die Wartung und Kontrolle von Rauchwarnmeldern für sämtliche Wohnungen durch eine Fachfirma. Die Anschaffungskosten sollten aus der Instandhaltungsrücklage finanziert und die laufenden Kosten für die Wartung und Kontrolle über die Jahresabrechnung nach Miteigentumsanteilen umgelegt werden. Ein Eigentümer, der seine Wohnung bereits mit eigenen Rauchwarnmeldern ausgestattet hatte, möchten von der getroffenen Regelung ausgenommen werden und erhob Anfechtungsklage.

Das Problem:
Es ist bereits durch ein früheres BGH-Urteil (vom 8.2.2013, AZ: V ZR 238/11) geklärt, dass die Gemeinschaft grundsätzlich den Einbau von Rauchwarnmeldern beschließen kann. Offen war bisher lediglich, ob einzelne Eigentümer ggf. auszunehmen sind, wenn sie bereits eigene Geräte eingebaut haben.

Das Urteil:
Der BGH weist noch einmal darauf hin, dass die Wohnungseigentümer den Einbau von Rauchwarnmeldern in allen Wohnungen beschließen können. Die erforderliche Beschlusskompetenz umfasse auch die Entscheidung über eine regelmäßige Kontrolle und Wartung der Rauchwarnmelder. Nach § 49 Abs. 7 Satz 4 BauO NRW hat zwar der unmittelbare Besitzer und nicht der Eigentümer die Betriebsbereitschaft sicherzustellen. Das hindere die Wohnungseigentümer aber nicht, eine einheitliche Wartung und Kontrolle der neu eingebauten Rauchwarnmelder durch eine Fachfirma zu beschließen.
Ein entsprechender Beschluss der Eigentümerversammlung entspreche auch ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn Einbau und die Wartung von Rauchwarnmeldern für das gesamte Gebäude "in eine Hand" gelegt werden, da so ein hohes Maß an Sicherheit gewährleistet werde. Durch die einheitliche Anschaffung und die einheitliche Regelung der Wartung und Kontrolle könne die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer sicherstellen, dass die Rauchwarnmelder den einschlägigen DIN-Normen entsprechen und durch qualifiziertes Fachpersonal installiert und gewartet werden. Eine solche Regelung "aus einer Hand" minimiere zudem versicherungsrechtliche Risiken. Es entspreche daher regelmäßig billigem Ermessen, wenn die Wohnungseigentümer diesen Interessen den Vorzug geben gegenüber den Interessen solcher Eigentümer, die in ihren Wohnungen bereits eigene Rauchwarnmelder betreiben und deshalb von einer einheitlichen Regelung ausgenommen werden möchten. Individuelle Lösungen führten insbesondere in größeren Wohnungseigentumsgemeinschaften zur Unübersichtlichkeit und zu einem erheblichen Mehraufwand für den Verwalter bei der Prüfung, ob im jeweiligen Einzelfall die Einbau- und Wartungspflicht erfüllt und der Nachweis darüber geführt ist. Wie ein solcher Nachweis aussehen soll, sei zudem unklar. Das könne zu Lücken in der Gebäudesicherheit führen. Aber auch in kleineren Gemeinschaften sei das den Wohnungseigentümern eingeräumte Ermessen nicht überschritten, wenn die Gemeinschaft den praktikabelsten und sichersten Weg zur Erfüllung der Pflicht zum Einbau und zur Wartung von Rauchwarnmeldern wähle. Demgegenüber sei die finanzielle Mehrbelastung des Wohnungseigentümers, der seine Wohnung bereits mit Rauchwarnmeldern ausgestattet hat, gering.

Das sagt Haus & Grund Bonn/Rhein-Sieg dazu:
Das Urteil ist im Ergebnis vernünftig. Jeder Beschluss muss ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen. Dieser Maßstab eröffnet in aller Regel einen Beurteilungsspielraum. Die Überwachung und Überprüfung eines "Rauchwarnmelder-Flickenteppichs" kann nicht im objektiven Sinne einer Wohnungseigentümergemeinschaft sein. Insofern ist den (nur) finanziellen Interessen einzelner Wohnungseigentümer, die nun unnötigen Aufwand getrieben haben, um die eigene Wohnung mit Rauchwarnmeldern auszustatten, gegenüber dem Sicherheitsbedürfnis aller Eigentümer kein Vorrang einzuräumen.


BGH, Urteil vom 7.12.2018, AZ: V ZR 273/17

Amtlicher Leitsatz:
"Ein auf der Grundlage einer entsprechenden landesrechtlichen Pflicht gefasster Beschluss der Wohnungseigentümer über den einheitlichen Einbau und die einheitliche Wartung und Kontrolle von Rauchwarnmeldern in allen Wohnungen durch ein Fachunternehmen entspricht regelmäßig auch dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn er auch Wohnungen einbezieht, in denen Eigentümer bereits Rauchwarnmelder angebracht haben (Fortführung von Senat, Urteil vom 8. Februar 2013 - V ZR 238/11, NZM 2013, 512)."

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