Newsletter 3/19

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INHALT

HAUS & GRUND: VEREINSNACHRICHTEN
HAUS & GRUND: RAT & TAT, SERVICE
HAUS & GRUND: BAUEN, WOHNEN, POLITIK
HAUS & GRUND: BONNER BAUPESPEKTIVEN
HAUS & GRUND: RECHTSPRECHUNG
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HAUS & GRUND: VEREINSNACHRICHTEN

Standpunkt 1: "Wir brauchen keinen Stadtrat auf der Flucht": Haus & Grund Bonn/Rhein-Sieg lehnt Planungszellen für Bäderkonzept ab


Das vom Stadtrat vorgesehene Konzept, Planungszellen bei der Erarbeitung des verwundeten Bäderkonzeptes einzurichten, wird von Haus & Grund Bonn/Rhein-Sieg abgelehnt. Im Editorial der Januarausgabe von "Haus & Grund aktuell" schreibt Vorsitzender Dirk Vianden: „Wir brauchen keinen Stadtrat auf der Flucht“, keinen, der sich seiner politischen Verantwortung entzieht, auch unangenehme Entscheidungen zu treffen.

Vianden spricht von einer "merkwürdigen Idee", nun, nach zwei sich konträr gegenüberstehenden Bürgerentscheiden eine neue Form der Bürgerbeteiligung zu wählen, in denen Planungszellen das Sagen haben, die nach dem Zufallsprinzip zusammengestellt sind. Diese Idee sei, so Vianden, zum Scheitern verurteilt. Ein Stadtrat, der zu Planungszellenideen nur noch "Ja und Amen" sage, werde seiner politischen Bedeutung nicht gerecht.

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HAUS & GRUND: VEREINSNACHRICHTEN

Standpunkt 2: Bundes-Unfug für ca. 350.000 Euro


Im "zugespitzt" befasst sich Chefredakteur Werner P. D’hein in der Januarausgabe unseres Magazins mit einem "Bundes-Unfug".

Wörtlich: Das "Bundesbüdchen", der Kiosk mit Patina der längst verschwundenen Dahlmannstraße, kommt zurück. 20 Jahre nach dem Abzug der Kundschaft nach Berlin. 75.000 Euro macht die Stadt dafür locker, 75.000 Euro die Stadtwerke, 135.000 der Bund, 60.000 die Stiftung Denkmalschutz.

Ich fasse es nicht.

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HAUS & GRUND: VEREINSNACHRICHTEN

Standpunkt 3: "Die Vier" – Bonns größte Bürgerinitiative


Der Standpunkt von H&G-Pressesprecher Friedel Frechen beschäftigt sich mit einem besonderen Quartett. Vier namhafte Institutionen, IHK, Einzelhandelsverband, Haus & Grund und City-Marketing, bilden Bonns größte "Bürgerinitiative" Alle blicken über den Tellerrand der Stadtgrenzen hinaus in die Region. Das, so Frechen, sei schon darum wichtig, weil Entscheidungen in Bonn über die Stadtgrenzen hinaus in die Region hineinwirken und umgekehrt. Der Kommentator: „Die Vier sind keine fundamentalistische Stadtopposition. Sie befeuern den politischen Diskurs und vertreten dabei die Interessen tausender in unserer Stadt. Zusammenschlüsse können sich lohnen. Für Bonn und für alle, die hier leben.“

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HAUS & GRUND: VEREINSNACHRICHTEN

H&G-Magazin jetzt auch elektronisch lesbar


Die neue Haus & Grund Magazin-App ist einsatzbereit. Notwendig ist die Installation der Haus & Grund Magazin-App auf dem Smartphone oder einem Tablet/iPad. Wie das geht erläutert Geschäftsführer Markus Gelderblom:
 

Nach der Installation der App muss der Freischaltcode eingegeben werden. Für die Apple-Version geht das so: Oben rechts auf das Zahnrad klicken und dann im Untermenü.

Freischaltcode: !HuGBonn2018

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HAUS & GRUND: RAT & TAT, SERVICE

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Offene Gartenpforte Rheinland: Wer ist 2019 dabei?



Ganz schön wild. Garten in Godesberg Nord in der Aktion 2018. Foto: Friedel Frechen

Ab sofort können sich Gartenbesitzerinnen und -besitzer online anmelden, die sich 2019 an der "offenen Gartenpforte Rheinland" zwischen Mai und September beteiligen möchten. Die Internetadresse: www.offene-gartenpforte-rheinland.de.

Die Termine für das kommende Jahr stehen bereits fest: 18./19. Mai, 15./16. Juni, 20./21. Juli und 14./15. September 2019.

2018 haben 160 Gartenliebhaber in Bonn und Umgebung Besucherinnen und Besucher in ihren grünen Oasen eingelassen. Viele Gäste nahmen Anregungen oder auch Ermutigung für die eigene Gartengestaltung mit. Zu entdecken gab es seltene Pflanzen, Kombinationen von Gestaltungselemente aller Art, vom Brunnen bis zum lauschigen Pfad.

Das Organisationsteam beim Bonner Amt für Stadtgrün dankt denen in Bonn und im südlichen Rheinland, die  ihre Gärten auch in diesem Jahr wieder öffnen werden.

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HAUS & GRUND: BAUEN, WOHNEN, POLITIK

Es droht eine graue Wohnungsnot - Studie: Bis 2030 fehlen drei Millionen Senioren-Wohnungen


Bis zum Jahr 2030 müssten drei Millionen altersgerechte Wohnungen neu oder umgebaut werden. Ab 2035 werde Deutschland "richtig alt" und im Alter zunehmend ärmer, heißt es in der Studie des Pestel-Instituts. 

Wenn die geburtenstarken Jahrgänge in den kommenden Jahren in Rente gehen, steuert Deutschland auf eine "graue Wohnungsnot" zu."

Massenhaft altersgerechtes Umbauen nötig. "Nur fünf Prozent aller Älteren leben in altersgerechten Wohnungen", sagte Verena Bentele, Präsidentin des Sozialverbandes VdK, der Deutschen Presse-Agentur. Für viele Rentner sei es schwer, steigende Mieten zu zahlen. "Schon jetzt ist die Hälfte der 592.000 Wohngeldbezieher älter als 65". Steigende Mieten bei sinkendem Rentenniveau könnten dem BDB zufolge dazu führen, dass viele Senioren sich ihre Wohnung nicht mehr leisten können. Es müssten stärker bezahlbare, barrierearme Wohnungen geschaffen werden. Außerdem seien "massenhaft" altersgerechte Umbauten nötig.

Für den altersgerechten Umbau und die Modernisierung bis 2030 werden den Experten zufolge rund 50 Milliarden Euro an Investitionen erforderlich sein. Der Staat müsse den "grauen Wohnungsumbau" offensiv unterstützen. Hier sei nur mit direkten Zuschüssen effektiv etwas zu erreichen, meint Günther.

Zuschüsse für altersgerechte Umbauen vergibt unter anderem die staatliche Förderbank KfW.

Was Städte tun können: Die Wissenschaftler des Pestel-Instituts plädieren in der Studie dafür, in Städten ein bezahlbares Seniorenwohnen anzubieten, bei dem die Älteren in ihrem Quartier und damit in ihrem sozialen Umfeld bleiben können. Für einkommensschwache Haushalte mit Wohneigentum müsse es – gerade im ländlichen Raum – Wohnberatungen geben. Ältere Menschen sollten dabei auch zum Ausprobieren neuer Wohnformen – wie etwa zum gemeinschaftlichen Wohnen – motiviert werden.

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HAUS & GRUND: BAUEN, WOHNEN, POLITIK

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NRW gegen Grundsteuermodell des Bundesfinanzministers




Landesfinanzminister Lutz Lienenkämper Foto: Foto: Monika Nonnenmacher


Die NRW-Landesregierung lehnt das Grundsteuermodell von Bundesfinanzminister Olaf Scholz ab. Das sagte Finanzminister Lutz Lienenkämper.

Er fordert eine „möglichst einfache, rechtssicher administrierbare, aufkommensneutrale und gerechte Lösung. Derzeit bin ich skeptisch, ob das von Olaf Scholz bevorzugte Modell diese Anforderungen erfüllt.“ NRW werde beide Scholzmodelle intensiv prüfen.

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HAUS & GRUND: BAUEN, WOHNEN, POLITIK

Studie: Mietpreisbremse löst Wohnungsmarktprobleme nicht - Politik muss Bauhemmnisse beseitigen


„Die Mietpreisbremse ist nicht geeignet, Probleme auf angespannten Wohnungsmärkten zu lösen. Sie muss deshalb abgeschafft werden“, forderte Haus & Grund-Präsident Kai Warnecke, nachdem Bundesjustizministerin Barley eine Studie des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung zur Evaluation der Mietpreisbremse vorgestellt hatte. Es sei ein Skandal, dass die Ministerin die Mietpreisbremse verlängern wolle, obwohl die von ihr beauftragten Wissenschaftler dies kritisch sehen. Die Autoren der Studie bemängeln überdies, dass die Politik die Zeit seit Inkrafttreten der Mietpreisbremse nicht genutzt habe, um wirksame Maßnahmen gegen Wohnungsknappheit zu ergreifen. H&G kritisierte, dass die Große Koalition die Mietpreisbremse zum Jahreswechsel verschärft habe, ohne die Ergebnisse der Evaluation abzuwarten. Aktionismus und Wahlkampfgetöse hülfen keinem Wohnungssuchenden. Die Politik müsse endlich Bremsklötze lösen, damit insbesondere die privaten Einzeleigentümer wieder mehr Mietwohnungen zur Verfügung stellen können. Das würde erheblich zur Stabilisierung des Mietwohnungsmarktes beitragen.

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HAUS & GRUND: BONNER BAUPESPEKTIVEN

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Auf Schumanns Höhe entstehen 210 Wohnungen



Schumanns Höhe in Endenich. Von oben und





 

von unten. Fotos: Instone Real Estate




Bronzebüste von Robert Schumann, geschaffen vom  österreichischen Bildhauer und Maler Alfred Hrdlicka (1928 - 2009)


Das Paulusheim ist Vergangenheit. Abrissbagger haben dafür gesorgt. Mittendrin steht zur Zeit noch ziemlich einsam das Schumannhaus, Museum und Musikbibliothek der Stadt Bonn, gewidmet dem Komponisten Robert Schumann, der hier wegen einer psychischen Krankheit behandelt wurde und dort auch starb. Das denkmalgeschützte Gebäude der früheren psychiatrischen Klinik bleibt stehen.

Endenich wird sich verändern. Mit der Schumanns Höhe entsteht, wenn die Schuttberge abgeräumt sind, in den kommenden Jahren etwas ganz neues: 210 Wohnungen. Die Gesamtfertigstellung ist 2021 geplant.

Der erste Bauabschnitt, Baufeld Drei, umfasst  sechs  Mehrfamilienhäuser und ein Appartementhaus mit 130 Eigentumswohnungen sowie einer Tiefgarage (114 Stellplätze). Los geht’s in der zweiten Jahreshälfte.  Das Angebot richtet sich laut Investor an  Menschen mit flexiblen Wohnansprüchen,  wie die für die Vermarktung des ersten Abschnittes zuständige Immobilien GmbH Roland Kampmeyer (Köln, Düsseldorf, Bonn) verrät. Die Flächen liegen zwischen 29 und 153 Quadratmetern, die Zahl der Zimmer zwischen 1 und 5. Hochkarätige Ausstattung ist garantiert.

Im Baufeld 3 entstehen Eigentumswohnungen mit einem breiten Nutzungsmix. Entlang der Sebastianstraße werden zwei mehrgeschossige Gebäudezeilen mit dem Straßenbild entsprechender Fassadengliederung entstehen. In Richtung Alfred-Bucherer- Straße werden vier dreigeschossige Punkthäuser realisiert. Kaum ein Haus gleicht dem anderen. Das war der Anspruch des Architekturbüros Konrath und Wennemar. Stattdessen wird eine Kleinteiligkeit das Quartier prägen. Das Projekt bietet Wohnlösungen für jede Lebenslage.

Der Investor versichert ganzheitliche Quartiersentwicklung mit Wohneinheiten verschiedenster Größen in exzellente Lage. Sie entstehen in  parkartige Freianlagen mit besonderer Aufenthaltsqualität.

Beim ersten Tag der Offenen Tür vor Ort kamen bereits mehrere hundert Interessierte.

Investor ist Instone Real Estate. Das Unternehmen gehört zu den größten Wohnentwicklern Deutschlands. In der 27jährigen Unternehmensgeschichte hat Instone mehr als eine Million Quadratmeter Neubaufläche realisiert und ist aktuell mit über 320 Mitarbeitern an acht Standorten in sieben Bundesländern aktiv. Derzeit umfasst das Projektportfolio der Instone Real Estate 45 Wohnbauprojekte mit mehr als 8.900 Wohnungen.

Instone ist ein starker Partner für Kommunen und entwickelt in Bonn neben "Schumanns Höhe" auch das Stadtquartier "west.side".

Dem Projekt gingen heftige Diskussionen in der Stadtpolitik und der Stadtgesellschaft voraus.

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HAUS & GRUND: RECHTSPRECHUNG

WEG darf einheitlichen Einbau und Wartung von Rauchwarnmeldern beschließen: Einbau "aus einer Hand" gewährleistet mehr Sicherhei


BGH, Urteil vom 7.12.2018, AZ: V ZR 273/17

Der Fall:
Die Parteien sind Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft in Nordrhein-Westfalen. Nach § 49 Abs. 7 der Bauordnung für das Land Nordrhein-Westfalen (BauO NRW) bestehende Pflicht zur Nachrüstung vorhandener Wohnungen mit Rauchwarnmeldern. Die Wohnungseigentümer 2015 beschloss die Installation sowie die Wartung und Kontrolle von Rauchwarnmeldern für sämtliche Wohnungen durch eine Fachfirma. Die Anschaffungskosten sollten aus der Instandhaltungsrücklage finanziert und die laufenden Kosten für die Wartung und Kontrolle über die Jahresabrechnung nach Miteigentumsanteilen umgelegt werden. Ein Eigentümer, der seine Wohnung bereits mit eigenen Rauchwarnmeldern ausgestattet hatte, möchten von der getroffenen Regelung ausgenommen werden und erhob Anfechtungsklage.

Das Urteil:
Der BGH weist noch einmal darauf hin, dass die Wohnungseigentümer den Einbau von Rauchwarnmeldern in allen Wohnungen beschließen können. Die erforderliche Beschlusskompetenz umfasse auch die Entscheidung über eine regelmäßige Kontrolle und Wartung der Rauchwarnmelder. Nach § 49 Abs. 7 Satz 4 BauO NRW hat zwar der unmittelbare Besitzer und nicht der Eigentümer die Betriebsbereitschaft sicherzustellen. Das hindere die Wohnungseigentümer aber nicht, eine einheitliche Wartung und Kontrolle der neu eingebauten Rauchwarnmelder durch eine Fachfirma zu beschließen.
Ein entsprechender Beschluss der Eigentümerversammlung entspreche auch ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn Einbau und die Wartung von Rauchwarnmeldern für das gesamte Gebäude "in eine Hand" gelegt werden, da so ein hohes Maß an Sicherheit gewährleistet werde. Durch die einheitliche Anschaffung und die einheitliche Regelung der Wartung und Kontrolle könne die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer sicherstellen, dass die Rauchwarnmelder den einschlägigen DIN-Normen entsprechen und durch qualifiziertes Fachpersonal installiert und gewartet werden. Eine solche Regelung "aus einer Hand" minimiere zudem versicherungsrechtliche Risiken. Individuelle Lösungen führten insbesondere in größeren Wohnungseigentumsgemeinschaften zur Unübersichtlichkeit und zu einem erheblichen Mehraufwand für den Verwalter bei der Prüfung, ob im jeweiligen Einzelfall die Einbau- und Wartungspflicht erfüllt und der Nachweis darüber geführt ist. Das könne zu Lücken in der Gebäudesicherheit führen.

Der Kommentar von Haus & Grund Bonn/Rhein-Sieg:
Das Urteil ist vernünftig. Jeder Beschluss muss ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen. Dieser Maßstab eröffnet in aller Regel einen Beurteilungsspielraum. Die Überwachung und Überprüfung eines "Rauchwarnmelder-Flickenteppichs" kann nicht im objektiven Sinne einer Wohnungseigentümergemeinschaft sein. Insofern ist den (nur) finanziellen Interessen einzelner Wohnungseigentümer, die nun unnötigen Aufwand getrieben haben, um die eigene Wohnung mit Rauchwarnmeldern auszustatten, gegenüber dem Sicherheitsbedürfnis aller Eigentümer kein Vorrang einzuräumen.

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HAUS & GRUND: RECHTSPRECHUNG

Der Vermieter schuldet Aufrechterhaltung eines Telefonanschlusses: Instandhaltung ist Aufgabe des Vermieters


BGH, Urteil vom 5.12.2018, AZ: VIII ZR 17/18

Der Fall:
Die Wohnung der Mieterin war bereits zu Vertragsbeginn (2011) mit einem Telefonanschluss ausgestattet. Die Telefonleitung verläuft vom Hausanschluss durch einen Kriechkeller zur Wohnung der Mieterin. Nachdem Telefongespräche und die Nutzung des Internets über diese Telefonleitung zunächst möglich waren, kam es in der Folgezeit zu einem Defekt an dieser Leitung. Dies zeigte die Mieterin im Jahr 2015 dem Vermieter an. Sie forderte ihn erfolglos auf, die Telefonleitung zwischen dem Hausanschluss und der Telefondose ihrer Wohnung in Stand zu setzen. Der Telekommunikationsanbieter teilte der Mieterin nach einer Überprüfung mit, an der Zuleitung vom Hausanschluss zur Wohnung sei ein Defekt aufgetreten; das Kabel müsse vom Hauseigentümer erneuert werden. Mit ihrer Klage begehrte die Mieterin von dem Vermieter die Instandsetzung der Telefonleitung vom Hausanschluss bis zu ihrer Wohnung.

Das Urteil:
Der BGH hat den Vermieter zur Instandsetzung verurteilt und der Auffassung des Berufungsgerichts eine Absage erteilt. Diese sei mit der gesetzlichen Regelung der Gebrauchsgewährungs- und -erhaltungspflicht des Vermieters in § 535 Abs. 1 BGB unvereinbar. Der Umfang der Pflicht des Vermieters zur Gebrauchserhaltung richte sich danach, was die Parteien als vertragsgemäß vereinbart haben ("subjektiver" Mangelbegriff). Fehle es - wie vorliegend bezüglich der Telefonleitung - an einer ausdrücklichen vertraglichen Vereinbarung, werde der zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignete Zustand im Sinne des § 535 Abs. 1 BGB nach den gesamten Umständen des Mietverhältnisses und den daraus in - gegebenenfalls ergänzender - Auslegung abzuleitenden Standards, insbesondere nach der Mietsache und deren beabsichtigter Nutzung sowie der Verkehrsanschauung unter Beachtung des in § 242 BGB normierten Grundsatzes von Treu und Glauben bestimmt. Jedenfalls dann, wenn die Wohnung - wie vorliegend - mit einer sichtbaren Telefonanschlussdose ausgestattet sei, umfasse der zumindest im Wege ergänzender Auslegung zu ermittelnde vertragsgemäße Zustand einen (auch funktionsfähigen) Telefonanschluss. Dazu gehöre - selbstverständlich - die Möglichkeit des Mieters, diesen Anschluss nach Abschluss eines Vertrages mit einem Telekommunikationsanbieter ohne Weiteres nutzen zu können, das heißt ohne zuerst noch Verkabelungsarbeiten von dem Anschluss in der Wohnung bis zu einem gegebenenfalls - wie hier - im Keller des Mehrfamilienhauses liegenden Hausanschlusspunkt vornehmen zu müssen. Demnach treffe den Vermieter während der gesamten Mietzeit die Verpflichtung, eine nach der Überlassung eingetretene Verschlechterung der Mietsache zu beseitigen und den zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand wiederherzustellen.

Der Kommentar von Haus & Grund Bonn/Rhein-Sieg:
Das Urteil sollte jeden Vermieter veranlassen, bei Vertragsabschluss genau zu prüfen, welcher Zustand der Wohnung als vertragsgemäß gelten soll. Der Mieter darf insbesondere bei allen in der Wohnung vorhandenen Einrichtungsgegenständen in der Regel davon ausgehen, dass diese auch funktionstauglich sind (Telefonanschlüsse, TV-Anschlüsse etc.). Es ist daher ggf. erforderlich, diese Gegenstände ausdrücklich von der Vermietung auszunehmen ("… ist nicht Gegenstand des Mietverhältnisses und wird dem Mieter lediglich unentgeltlich zu Gebrauch überlassen…"). Dies betrifft auch alle weiteren Einrichtungsgegenstände wie bspw. in der Wohnung vorhandene Einbauküchen, für die der Vermieter keine Haftung übernehmen möchte.

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HAUS & GRUND: RECHTSPRECHUNG

Vom Mieter geschaffene Wohnungseinrichtung bleibt bei Ermittlung ortsüblicher Vergleichsmiete außer Betracht - BGH bestätigt seine Rechtsprechung auch für eine Einbauküche


BGH, Urteil vom 24.10.2018, AZ: VIII ZR 52/18

Der Fall:
Die Mieterin bewohnt seit 2004 eine 77 qm große Wohnung in einem 1976 errichteten Mehrfamilienhaus in mittlerer Wohnlage. Die bei Übergabe der Wohnung an die Mieterin vorhandene gebrauchte Einbauküche wurde mit Zustimmung des Vermieters wenige Wochen nach dem Einzug der Mieterin durch eine auf deren Kosten angeschaffte neue Einbauküche ersetzt. Der Sohn des Vermieters verkaufte im Anschluss die ausgebaute Kücheneinrichtung.

Mit Schreiben vom 21. Oktober 2015 bat der Vermieter die Mieterin unter Bezugnahme auf den Berliner Mietspiegel 2015 um Zustimmung zu einer Erhöhung der Bruttokaltmiete von 622,78 € auf 716,20 € mit Wirkung zum 1. Januar 2016. Er vertrat dabei die Auffassung, die begehrte Erhöhung sei unter anderem deshalb gerechtfertigt, weil die Wohnung über eine moderne Küchenausstattung verfüge, die mitvermietet und deshalb bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete zu berücksichtigen sei. Die Mieterin kamen dem Zustimmungsbegehren nicht nach.

Das Urteil:
Der BGH teilte die Auffassung der Mieterin. Maßgeblich sei allein der objektive Wohnwert der dem Mieter zur Verfügung gestellten Wohnung. Eine vom Mieter auf eigene Kosten angeschaffte Einrichtung bleibt bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete nach der Rechtsprechung des BGH grundsätzlich und auf Dauer unberücksichtigt. Denn eine solche Einrichtung sei nicht Teil der dem Mieter vom Vermieter zur Verfügung gestellten Einrichtung und auf eine derartige vom Mieter angeschaffte Einrichtung erstrecke sich auch die gesetzliche Gebrauchsgewährungs- und Instandhaltungspflicht des Vermieters (§ 535 Abs. 1 Satz 1, 2 BGB) nicht. Eine andere Beurteilung sei nur dann geboten, wenn der Vermieter dem Mieter die Kosten einer von diesem angeschafften Einrichtung erstatte.

Der Kommentar von Haus & Grund Bonn/Rhein-Sieg:
Das Urteil ist sicherlich keine Überraschung. Es kommt im Rahmen der Mieterhöhung zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete insbesondere auch nicht darauf an, welche Vereinbarungen die Vertragsparteien aus Anlass des Austausches der Einbauküche zur Sollbeschaffenheit der Wohnung getroffen haben könnten. Entscheidend ist nur der objektive Wohnwert einer Wohnung, hier einer Wohnung ohne Einbauküche. Vereinbarungen, mit denen der Wohnwert oder die Beschaffenheit der Wohnung bezüglich einzelner Wohnwertmerkmale abweichend von den objektiven Verhältnissen festgelegt werden, können nicht maßgeblich sein.

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Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümerverein Bonn/Rhein-Sieg e. V.|
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