Newsletter Haus & Grund Bonn/Rhein-Sieg 07.02.2019

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HAUS & GRUND: VEREINSNACHRICHTEN
HAUS & GRUND: KOMMUNAL/REGIONAL
HAUS & GRUND: RAT TAT SERVICE
HAUS & GRUND: RECHTSPRECHUNG
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HAUS & GRUND: VEREINSNACHRICHTEN

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Haus & Grund verstärkt Steuerberatungsservice - Christoph Juhn neu im Team




Steuerberater für Haus & Grund-Mitglieder: Christoph Juhn. Foto Privat


Haus & Grund Bonn/Rhein-Sieg verstärkt die Steuerberatungslinie. Neben dem langjährigen Steuerberater Greifenstein, der bereits Generationen von H&G-Mitgliedern durch die Untiefen des Steuerrechtes im Zusammenhang mit Haus und Grund gelotst hat, ist nun mit Christoph Juhn ein weiterer Steuerberater „an Bord“. Die Beratungstätigkeit, wie bei allen anderen Beratungen für Mitglieder kostenlos, konzentriert sich unseren Vereinsgegenstand. Es ist also keine allgemeine Steuerberatung.

Juhn ist Steuerberater in Bonn und hat sich besonders auf die Besteuerung von Immobilien und Grundbesitz spezialisiert. Er berät sowohl Privatpersonen als auch Unternehmen bei der Besteuerung von Immobilien. Hier zählt u.a. die Beratung zur Grunderwerbsteuer, zu den steuerlichen Vorteilen denkmalgeschützter Immobilien und den steuerlichen Besonderheiten bei Immobilienkaufverträgen. Darüber hinaus erstellt das Team seiner Kanzlei die jährlichen Einkommensteuererklärungen für viele Haus &/ Grund-Mitglieder unter Berücksichtigung sämtlicher Einkunftsarten, besonders derer aus Vermietung und Verpachtung.

Die Erstellung einer kompletten Steuererklärung fällt jedoch nicht mehr unter die Beratungsfreiheit, sondern muss der Steuerkanzlei nach den üblichen Sätzen honoriert werden.

Die Steuerberatungsgesellschaft Juhn Partner GmbH befindet sich in der Meckenheimer Allee 148 in Bonn. Telefon: 29974812.
E-Mail: Christoph.Juhn@Juhn.com. Internet: www.juhn.com.
Persönliche Beratung ist nach Terminvereinbarung möglich.
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Telefonische Beratung bei Günter Greifenstein
Steuerberatung für H&G-Mitglieder bei Günter Greifenstein findet nur telefonisch statt. Er ist unter Rufnummer Bonn: 638955 erreichbar.

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HAUS & GRUND: KOMMUNAL/REGIONAL

 

Haus & Grund: Mobilitätskrise in Bonn muss beendet werden - Fahrverbot verschlimmbessert die Lage









Dirk Vianden (r.) bei seinem Statement auf einer gemeinsamen Pressekonferenz mit den Wirtschaftsverbänden Bonns.
Foto: Bildagentur Knopp/Loutfi.



In einer Gemeinschaftsaktion der Wirtschaftsverbände Haus & Grund Bonn/Rhein-Sieg, IHK, Einzelhandelsverband und City-Marketing Bonn wird ein Ende der Mobilitätskrise in Bonn gefordert. Der Staugau habe negative Auswirkungen, nicht nur auf die City, auf die kleineren Einkaufszentren, sondern auch für die Erreichbarkeit der Wohngebiete und Arbeitsplätze. H&G-Vorsitzender Dirk Vianden sprach in einer Pressekonferenz, dies sei elementar für die Standortqualität Bonns.

Als Beispiele nannte Vianden, endlos lange Baustellen, zu wenig Parkraum, das Drama der nicht fertig werdenden Tiefgarage an der Universität, Unpünktlichkeit bei Bussen und Bahnen, Schleich- und Suchverkehre. Mit Professor Wimmer (IHK) ist Vianden einig: Wir erleben chaotische Verhältnisse“. Die Folgen sind z.B. durch dramatische Rückgänge der Besucherfrequenzen in der Bonner Innenstadt zu besichtigen, Umsatzrückgänge, Arbeitsplatzgefahren, Wertverluste für Immobilien seien die Folgen.

Dirk Vianden, Bonn brauche einen großen Wurf, ein Mobilitätskonzept nicht fürs Papier sondern für den Alltag städtischen Lebens. Nicht oder schwer erreichbare Immobilien verlören an Wert. Zur Fahrverbotsdiskussion meinte der Kanzler der Alanus Hochschule, sie verschlimmbessere die Lage. Es sei schwer vorstellbar, dass es umweltfreundlicher wäre, die Autos statt über den Belderberg auf die enge Rheinuferstraße und statt über die Reuterstraße durch die Südstadt oder durch Kessenich zu führen. Außerdem: Bonn brauche ein Fahrradwegenetz, das den Namen auch verdiene. Vianden wünscht sich von Rat, OB und Verwaltung mehr Lösungen, die auch schneller umgesetzt werden könnten. Dazu gehörten auch mehr Tempo bei Straßenbaustellen.

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HAUS & GRUND: KOMMUNAL/REGIONAL

Bürgersolaranlage auf dem Betriebshof am Friedhof Platanenweg - Pro Jahr 51 Tonnen CO2 sparen




Der Stadt aufs Dach steigen um Sonnenstrom zu ernten. V.l. die Vorstandsmitglieder Thomas Schmitz und Thomas Zwingmann von der Energiegenossenschaft und Stadtbaurat Helmut Wiesner. (R.) Joachim Helbig, Abteilungsleiter im städtischen Umweltamt. Foto: Bundesstadt Bonn.

Nicht jeder hat Platz auf dem eigenen Dach, um mit Sonnenkraft Strom zu erzeugen. Kein Problem, wenn er trotzdem ein privater Sonnenstromproduzent werden und an der Erzeugung umweltfreundlichen Stroms teilnehmen möchte. Das geht, in dem man Mitglied der Genossenschaft BürgerEnergie Rhein-Sieg wird. Die baut mit Unterstützung der Stadt „Sonnenkraftwerke“ auf öffentlichen Dachflächen, wie ganz aktuell auf dem Dach der neuen Gewerbehalle auf dem Friedhof Platanenweg.  Es ist bereits die zweite Bürgersolaranlage auf städtischen Dächern in Bonn.

Die neue Photovoltaikanlage besteht aus 318 Modulen. Sie erstreckt sich über rund 700 Quadratmeter und bedeckt damit das Dach der Gewerbehalle fast vollständig. Sie verfügt über eine Leistung von knapp 100 Kilowatt peak. Bei einer 100 prozentigen Einspeisung können auf dem Dach künftig pro Jahr 86 Megawattstunden Energie produziert und somit 51 Tonnen CO2 eingespart werden. Angemeldet ist die Anlage bereits. Kleine Restarbeiten stehen noch aus, bevor sie in Kürze ans Netz gehen kann.

Betreiber der Solaranlage ist die BürgerEnerige Rhein-Sieg. Die Stadt verpachtet die Dachfläche für 20 Jahre und ist mit fünf Prozent an der Einspeisevergütung beteiligt. Die Stadt Bonn ist selbst Mitglied der Energiegenossenschaft.

"Solarenergie stellt in Bonn das größte Potenzial im Bereich erneuerbarer Energien dar - insbesondere in Form dachgetragener Photovoltaikanlagen", erklärt Umweltdezernent Helmut Wiesner. "Ich freue mich deswegen sehr, dass das Engagement aller Beteiligten zu dieser Kooperation zwischen der Stadt Bonn und der BürgerEnergie Rhein-Sieg geführt hat. Mit diesem Modell haben die Bürgerinnen und Bürger die Möglichkeit, sich an der Energiewende zu beteiligen und einen direkten Beitrag zum Klimaschutz zu leisten", so Wiesner.

Insgesamt sind auf städtischen Liegenschaften 63 Solaranlagen installiert mit einer Gesamtleistung von mehr als 1100 Kilowatt peak. Die gesamte installierte Photovoltaikleistung in Bonn beträgt rund 16.300 Kilowatt peak (Stand: Dezember 2018). Würde das gesamte Potenzial der Dächer in Bonn zur Stromerzeugung genutzt, könnte die Hälfte des gesamten Strombedarfs in Bonn durch regenerative Energien gedeckt werden.

BürgerEnergie Rhein-Sieg: die Genossenschaft will  Bürgerinnen und Bürgern der Region über eine Beteiligung an der Energiegenossenschaft die Möglichkeit bieten, sich aktiv für eine nachhaltige und dezentrale Energieversorgung einzusetzen. Sie hat zurzeit 130 Mitglieder - überwiegend Privatpersonen aber auch die Bundesstadt Bonn, der Rhein-Sieg-Kreis, weitere Kommunen, Energieversorger, Stiftungen und Ratsfraktionen sind Mitglieder. Die Genossenschaft hat bisher neun Photovoltaikanlagen errichtet. Die Anlage im Platanenweg ist die zehnte.

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Dauerstau auf Gleisen rund um Köln und Bonn - und Lösungen dauern Jahre - Großprojekte im Straßenbau können Bonn ersticken - Entmutigendes beim Haus & Grund-Konvent



Gute Laune trotz schlechter Nachrichten:
v.l. Vorsitzender Dirk Vianden, Dr. Norbert Reinkober, Bürgermeister Stefan Raetz, Hauptgeschäftsführer Helmut Hergarten. Foto: Bildagentur Knopp/Loutfi.


Es war informativ, aber wenig erfreulich, was Vorstand und Beirat im Haus & Grund-Konvent zur Lage zu hören bekamen. Die Region Köln Bonn hat nicht nur Dauerstau in Städten, auf Autobahnen und Landstraßen, sondern auch auf den Schienen. Der stark wachsende Druck auf die Bahnen führt zu einer permanenten Überbelastung des Netzes. Und Lösungen dauern Jahre, bevor sie spürbare Entlastungen bringen. Das berichtete Dr. Norbert Reinkober, Geschäftsführer des Verkehrsverbundes Rhein-Sieg sowie des Nahverkehrs Rheinland.

Seit 2013 nahm die Fahrgastnachfrage um 22 Prozent zu. Seit 2017 stiegen die Verspätungen um 28 Prozent. „Wir erleben auf der Schiene Staus wie auf Autobahnen“, so Reinkober. Zwar fordere die Politik permanent neue Konzepte, aber es gebe keinen weiteren Platz im Schienennetz. Heute räche sich, dass die Bahn bereits vor Jahrzehnten damit angefangen hatte, Schienennetze still zu legen oder Gleisstrecken von zwei auf eine Schiene zu reduzieren.  Außerdem führten die Bahnsparbrötchen zu einem angewachsenen Investitionsstau, der in langwierigen Einzelschritten abgebaut werden muss.

Opfer dieser fatalen Kurzsichtigkeit die prosperierenden Städte und ihr Umfeld. Bonn und der Rhein-Sieg-Kreis gehören dazu. Auch veraltete Technik sorgt für Störungen. Das Kölner Stellwerk, die „Brücke“ für die Steuerung des Zugverkehrs rund um den Knoten Köln, ist 40 Jahre alt, ein Oldtimer. Der Ausbau neuer Schienenstrecken mit moderner Zugleittechnik und neuen, barrierefreien Haltepunkten, dauerte Jahre und koste Zig-Millionen. Dabei bringe der Streckenausbau erhebliche Vorteile, z.B. deutlich kürzere Fahrtzeiten. In Bonn müsse „ein drittes Gleis her“. Der Haltepunkt UN-Campus sei sehr gut angenommen. Gleiches gilt für die Strecke von Münstereifel/Euskirchen nach Bonn. Aber die Lückenschließungen von eingleisigen Teilstücken sowie die Elektrifizierung der Strecke (Kosten: ca. 100 Mio. Euro) dauerten. Und das auch noch lange.

Wenig Hoffnung machte Reinkober bei Haus & Grund, dass der schleichende Telekomexpress zum ICE-Bahnhof Siegburg/Bonn schneller werden könne. Dazu brauche man zwei neue Schienenstränge neben den vorhandenen und für die gebe es keinen Platz.

Und zum Schluss gab Reinkober auch noch einen Hinweis für die anstehenden Großbaustellen auf Bonner Straßen und Autobahnen: „Sie brauchen ein Baustellen-Management, Arbeitszeitmodelle, Flexibilität, sonst wird der Stau die Stadt ersticken“ – ermutigende Zukunftsperspektiven.

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Termin: 14. Februar: "Wie kommt Sonne ins Haus?" - Energie Agentur gibt Antwort





Das Sonnenkraftwerk auf dem Hausdach. Foto: BEA


Die Sonne ist die größte Energiequelle der Erde. Im Gegensatz zu fossilen Energieträgern wie Kohle und Öl ist sie unerschöpflich und zählt damit zu den erneuerbaren beziehungsweise regenerativen Energien. Was liegt näher, als diese saubere und emissionsfreie Energiequelle zuhause zu nutzen?

Am Donnerstag, dem 14.02.2019, 19.00 Uhr, lädt die Bonner Energie Agentur e. V. (BEA) in den Saal des Best Western Hotels Domicil in der Thomas-Mann-Str. 24-26, 53111 Bonn zu dem Vortrag „Wie kommt Sonne ins Haus?" ein, um alles Wissenswerte über die Nutzung von Sonnenenergie zu erfahren. Haus & Grund Bonn Rhein/Sieg unterstützt die Arbeit der BEA.
Die Solarthermie ist eine weit entwickelte, zuverlässige Technologie Sonnenenergie zu nutzen, um Wärme zu erzeugen. Die Sonnenenergie wird in Solarkollektoren „geerntet“ und in nutzbare Wärme umgewandelt. Zwei verschiedene Anwendungen sind hierbei verbreitet: die solare Trinkwassererwärmung und die solare Heizungsunterstützung. Unter Photovoltaik versteht man die direkte Umwandlung der Sonnenenergie in elektrischen Strom mittels Solarmodulen, die aus einzelnen Solarzellen aufgebauten sind.

In einem  prägnanten Vortrag  stellt Energieberater Volker Butzbach die notwendigen Voraussetzungen für Solarenergie dar, erklärt die  beiden Funktionsweisen und geht auf die Möglichkeiten zur eigenen Nutzung für die Warmwasserbereitung oder Heizung  sowie auf die Erzeugung und Speicherung von Strom im eigenen Haus ein. Ein Blick auf die Fördermöglichkeiten rundet das Thema ab.  Danach findet eine Fragerunde statt. Der einstündige Vortrag ist kostenlos. Um Anmeldung unter Tel. 0228 / 77 50 60 oder per Mail an anmeldung@bea.bonn.de wird gebeten.

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HAUS & GRUND: RECHTSPRECHUNG

 

Saldoklage des Vermieters zulässig - Detaillierter Vortrag zur Verrechnungsreihenfolge notwendig


BGH, Urteil vom 5.12.2018, AZ: VIII ZR 194/17

Der Fall:
Die Vermieterin klagte Forderungen aus dem Mietvertrag ein, die sie auf ein fortgeschriebenes (tabellarisches) Mietkonto stützt, in das sie Mietforderungen, Mahngebühren sowie Mietminderungen, Zahlungen und Gutschriften eingestellt hat.

Das Amtsgericht hat die Mieterin nur zur Zahlung von 744,91 € nebst Zinsen verurteilt und die weitergehende Klage abgewiesen. Das Landgericht hat die Klage insgesamt abgewiesen.

Das Urteil:
Diesen strengen Klageanforderungen folgte der BGH nicht. Die Klage sei entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts zulässig. Der Gegenstand des erhobenen Anspruchs, sei hinreichend bestimmt im Sinne des § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO. In dem zuletzt (in der Berufungsinstanz) von der Vermieterin vorgelegten, manuell erstellten Mietkontoauszug seien die gewährten Minderungsbeträge jeweils den betreffenden Monaten zugeordnet worden. Im Übrigen habe sich die Vermieterin auf eine Verrechnung nach § 366 Abs. 2 BGB berufen und zusätzlich ausgeführt, dass Mietzahlungen in den einzelnen streitgegenständlichen Monaten zunächst auf die geschuldeten Vorauszahlungen und im Übrigen auf die geschuldete Grundmiete verrechnet worden sind. Die Zusammensetzung der von ihr begehrten Miete (Nettomiete und Vorauszahlungen) hat die Klägerin gleichfalls mitgeteilt. Dieser vorstehend zusammengefasste Vortrag der Vermieterin sei jedenfalls ausreichend, um den Klagegegenstand im vorliegenden Verfahren im Sinne des § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO hinreichend zu bestimmen. So komme es maßgeblich darauf an, ob sich aus der Mietkontoaufstellung unter Heranziehung der ergänzenden Angaben der Klägerin zur Höhe der Nettomiete und der Betriebskostenvorauszahlung sowie Heranziehung der Verrechnungsgrundsätze des § 366 Abs. 2 BGB, auf den sich die Vermieterin ausdrücklich berufen habe, eine Zuordnung von Gutschriften und Zahlungen auf die im Mietkonto aufgeführten Forderungen vornehmen lasse, was das Gericht im Rahmen der Prüfung der Sachurteilsvoraussetzungen von Amts wegen zu beachten habe. Gehe es um die Verrechnung von dem Mieter erteilten Gutschriften, komme eine entsprechende Anwendung des § 366 Abs. 2 BGB in Betracht; ebenso, wenn erfolgte Zahlungen des Mieters oder ihm erteilte Gutschriften nicht ausreichen, um die jeweils geschuldete Bruttomiete zu tilgen oder es um die Verrechnung unzureichender Zahlungen des Mieters aus verschiedenen Zeiträumen gehe. Würden in einem Mietkonto neben der Grundmiete auch Nebenkostenvorauszahlungen eingestellt, so bringe der Vermieter damit bei Fehlen weiterer Erklärungen zum Ausdruck, dass er diese Ansprüche (und nicht Nachforderungen aus Abrechnungen) zum Gegenstand seiner Klage mache.

Der Kommentar von Haus & Grund Bonn/Rhein-Sieg:
Dieses BGH-Urteil verhilft Saldoklagen prozessual gesehen zu ihrer Zulässigkeit. Ob die Klage aber begründet ist, bedarf wohl auch weiterhin eines entsprechenden Vortrags zu Verrechnungen von Teilzahlungen etc. So wäre es auf Ebene der Begründetheit bspw. von Bedeutung, wenn die gebotene Auslegung des Klageantrags ergeben würde, dass Nebenkostenvorauszahlungen für bereits abgelaufene Abrechnungsperioden noch Gegenstand der Klage sind und Abrechnungsreife eingetreten ist; dann wäre die Klage insoweit als unbegründet (aber nicht als unzulässig) abzuweisen.

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HAUS & GRUND: RECHTSPRECHUNG

 

Lebenslanges Wohnrecht gilt auch nach Verkauf des Hauses weiter - Mieter durch "Vertrag zugunsten Dritter" geschützt


BGH, Urteil vom 14.11.2018, AZ: VIII ZR 109/18

Der Fall:

Die Mieter mieteten im Jahr 1981 die Erdgeschosswohnung eines Siedlungshauses mit zwei Wohnungen. Der aktuelle Vermieter erwarb das Siedlungshaus im Jahr 2012 und trat somit in das Mietverhältnis ein. Der notarielle Kaufvertrag vom 4. Juli 2012 enthält unter anderem folgende Regelungen: "Dem Käufer ist ferner bekannt, dass im Hause "H. " eine Wohnung im Erdgeschoss an die Eheleute L. und M. D. vermietet ist (Vertragsbeginn 16.06.1981). Die Mieter haben ein lebenslanges Wohnrecht. Der Käufer übernimmt das bestehende Mietverhältnis. Er darf insbesondere keine Kündigung wegen Eigenbedarfs oder wegen der Behinderung einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung aussprechen. Möglich ist lediglich eine Kündigung wegen der erheblichen Verletzung der dem Mieter obliegenden vertraglichen Verpflichtungen."

Mit Schreiben vom 25. Februar 2015 kündigte der Vermieter das mit dem Mieter bestehende Mietverhältnis nach § 573a Abs. 1 Satz 1 BGB (Kündigung einer "Einliegerwohnung"). Der Mieter machte geltend, in dem notariellen Kaufvertrag vom 4. Juli 2012 sei zu seinen Gunsten ein lebenslanges Wohnrecht vereinbart, das er dem Vermieter entgegenhalten könnte und das der Kündigung deshalb entgegenstehe.

Das Urteil:
Der BGH wies die Räumungsklage des Vermieters ab. Durch den Kaufvertrag habe der Mieter mit dem Wohnrecht im Wege eines (echten) Vertrags zugunsten Dritter (§ 328 BGB) ein unmittelbares Recht gegen den Vermieter erwerben sollen. In dem Kaufvertrag sei es darum gegangen, zugunsten der langjährigen Mieter der Stadt Bochum einen über § 573 BGB hinausgehenden Schutz vor ordentlichen Vermieterkündigungen zu gewähren, die ihren Grund nicht in einem vertragswidrigen Verhalten der Mieter haben. Diese Regelung sei auch auf eine Kündigung nach § 573a Abs. 1 BGB zu erstrecken. Dies gelte auch für den Fall, dass es sich bei den streitbefangenen Klauseln, wie der Vermieter geltend machte, aufgrund einer Verwendung seitens der Stadt Bochum in einer Vielzahl von Immobilienkaufverträgen für ähnliche Siedlungshäuser um von ihr vorformulierte Allgemeine Geschäftsbedingungen im Sinne des § 305 Abs. 1 Satz 1 BGB handelte. Auch in diesem Fall und unter Anwendung des hierfür geltenden Maßstabs der Auslegung nach dem objektiven Inhalt und typischen Sinn der Allgemeinen Geschäftsbedingungen, wären die streitige Regelung dahin auszulegen, dass dem Mieter mit dem lebenslangen Wohnrecht ein Recht eingeräumt wird, das er dem Vermieter unmittelbar entgegen halten könne und das die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses ausschließe. Die betreffenden Bestimmungen des Kaufvertrags als Allgemeine Geschäftsbedingungen seien in der vorgenannten Auslegung weder als überraschende Klauseln (§ 305c Abs. 1 BGB) nicht Bestandteil des Kaufvertrags geworden noch wegen unangemessener Benachteiligung (§ 307 Abs. 1 Satz 1 und 2 BGB) unwirksam.

Der Kommentar von Haus & Grund Bonn/Rhein-Sieg:
Auch bei Kaufverträgen über (vermietete) Immobilien gilt: Drum prüfe, wer sich (zumindest längerfristig) bindet. Jeder Käufer einer vermieteten Immobilie muss nicht nur den Kaufvertrag prüfen, sondern auch bestehende Mietverträge, aus denen sich ebenfalls ein Kündigungsausschluss zulasten des Vermieters ergeben kann. Hier gilt es, rechtzeitig kompetente Fachberater von Haus & Grund Bonn/Rhein-Sieg zu Rate zu ziehen und die bestehenden Verträge und Vertragsentwürfe prüfen zu lassen.

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